Когда доход от недвижимости не облагается налогом

Есть ситуации, когда недвижимость можно подарить или получить в дар без налога. Но всё зависит от того, кто кому дарит, и какой у сторон статус.

✅ Когда налог не платится

Если недвижимость передаётся в дар между близкими родственниками, налог платить не нужно.

К близким относятся:
• супруги
• родители и дети
• бабушки и дедушки
• внуки и внучки
• родные и неполнородные братья и сёстры

📌 В этом случае налог не взимается, декларация не подаётся.

⸻

❌ Когда налог платить придётся

Если недвижимость дарит:
• тётя, дядя
• племянник
• двоюродные родственники
• или вообще посторонний человек

📌 Придётся заплатить НДФЛ:
• 13% или 15% — если дар получает налоговый резидент
• 30% — если получатель не является налоговым резидентом РФ

Ставка зависит от кадастровой стоимости объекта.

📝 Важно
• Обязательно составляется договор дарения у нотариуса.
• Если вы освобождены от налога — декларацию подавать не нужно
• Если налоговая запросит — достаточно подать пояснение

💰 Когда продажа недвижимости не облагается налогом

Продажа недвижимости не всегда означает, что нужно платить НДФЛ. Есть несколько случаев, когда налог не требуется, даже если не применяется закон 382-ФЗ.

⸻

✅ 1. Истёк срок владения

Налог не платится, если:
• вы владеете жильём более 5 лет (по общему правилу)
• или более 3 лет, если:
• жильё было единственным
• оно получено по наследству, дарению от близких, приватизации

📌 Если срок владения истёк — налог платить не нужно, и декларация не подаётся.

Если налоговая присылает письмо — подаётся пояснение с документами.

⸻

✅ 2. Доход от продажи меньше необлагаемого лимита

Есть необлагаемые лимиты:
• для жилья, земли, дач — до 1 млн рублей в год на одного человека
• для нежилой недвижимости — до 250 тысяч рублей в год

Но! Применяется правило 70% кадастровой стоимости.
Даже если вы продали, например, за 900 тысяч — налоговая смотрит:
если 70% кадастра выше 1 млн, она может потребовать декларацию и налог платится.

❗Важно
В Калининградской области 100% от кадастровой стоимости.

Закон 382-ФЗ позволяет не платить налог с продажи жилья, если одновременно выполнены 5 условий. Это реальный шанс сэкономить десятки или даже сотни тысяч рублей.
⸻

✅ Условие №1: дети до 18 лет или студенты до 24 лет

У продавца или его супруга на дату регистрации продажи должно быть:
• 2 и более несовершеннолетних детей,
• или дети до 24 лет, если они учатся очно.

📌 Важно: возраст считается на момент регистрации перехода права, а не на момент заключения сделки.

Пример:
Вы продали квартиру 5 марта. У вас двое детей: одному 17, второму 18 и он учится в вузе.
✅ Условие выполнено.
А вот если студенту на дату регистрации 24 года и 1 день — ❌ уже не работает.

⸻

✅ Условие №2: покупка или оплата нового жилья

Нужно:
• либо оформить в собственность новое жильё (вторичка или новостройка)
• либо оплатить по договору долевого участия (ДДУ, ЖСК, инвестиционному)

Сделать это нужно:
• в текущем году продажи,
• либо до 30 апреля следующего года.

📌 Просто «забронировать» или «внести предоплату» — недостаточно. Должна быть полная оплата или регистрация собственности.

Пример:
Вы продали квартиру в октябре 2024 года и оплатили новостройку в марте 2025 года —
✅ условие выполнено.

⸻

✅ Условие №3: новое жильё должно быть больше

Новое жильё должно быть больше старого по:
• площади
или
• кадастровой стоимости

📌 Если вы продавали или покупали долю, сравнение тоже идёт по долям.

Примеры:
1. Продали 50 м² — купили 60 м²
✅ Увеличили площадь → условие выполнено.
2. Продали 80 м² в Калининграде (кадастр — 5 млн)
Купили 60 м² в Питере (кадастр — 7 млн)
✅ Площадь меньше, но стоимость выше → условие выполнено.
3. Продали половину квартиры 40 м² = 20 м²
Купили половину квартиры 50 м² = 25 м²
✅ Увеличили — условие выполнено.

Важно: если жильё в новостройке, берётся метраж из договора ДДУ, а кадастровой стоимости ещё нет.

⸻

✅ Условие №4: кадастровая стоимость проданного жилья ≤ 50 млн ₽

Если кадастр 50 000 000 ₽ и меньше — всё в порядке.
Если 50 000 001 ₽ — ❌ условие не выполняется.

📌 Никаких округлений, даже 1 копейка выше — и вы теряете право на освобождение.

⸻

✅ Условие №5: нет другого жилья, которое больше и более чем наполовину ваше

Проверяется:
Есть ли у продавца, супруга и детей другое жильё, которое:
• по площади больше, чем купленное,
• и их суммарная доля > 50%

Если хоть одно из этих условий не выполняется — освобождение не действует.

Примеры:
1. Есть дом 100 м², но у вас и семьи только 50%
✅ Условие выполнено.
2. Есть квартира 80 м², а вы купили 60 м²
и доля у семьи — 100%
❌ Условие не выполнено (больше площадь + вся собственность)
3. Есть 4 студии по 20 м² → вместе 80 м²
Сравнение идёт по отдельности.
Каждая из студий меньше 60 м² → ✅ условие выполнено.

📌 Главное: площади не суммируются, смотрится каждое помещение отдельно.

⸻

❗ Дополнительные важные моменты

📅 Можно сначала купить, потом продать

Очерёдность сделок не важна — главное, чтобы обе были в течение одного календарного года,
или покупка была до 30 апреля следующего года.

🔄 Несколько сделок — можно применить закон по каждой

Если вы продали 2 квартиры в году и по каждой соблюдены 5 условий —
обе можно освободить от налога.

🛠 Строительство дома — не подходит

Если вы продали квартиру, а новый дом строите —
закон не применяется, так как требуется покупка, а не строительство.

⸻

🏡 А как быть с земельным участком и постройками?

С 2023 года можно освободить и участок, и надворные постройки, если:
• участок под жилым домом, который подпадает под 382-ФЗ
• участок и постройки не использовались в предпринимательской деятельности

Пример: если дом сдавался — налоговая может снять освобождение с участка и бани/гаража.

⸻

📍 Уточняйте региональные ограничения

Некоторые регионы могут вводить ограничения — например, что освобождение по 382-ФЗ действует только на участки до 10 соток. Это нужно смотреть в законах вашего субъекта РФ.

⸻

🌐 А нерезиденты?

Закон применяется и для налоговых резидентов, и для нерезидентов одинаково.
Никаких различий здесь нет.

⸻

📝 Нужно ли подавать декларацию?

Нет, если все 5 условий выполнены, налог платить не нужно, и декларация не подаётся.

Но! Если налоговая прислала письмо с требованием — достаточно подать письменное пояснение.

⸻

📌 ИТОГО


Если всё соблюдено — налог = 0, декларация не нужна, можно сэкономить 💸.