Налог с продажи дома

— Дом получен в дар от члена семьи или близкого родственника
— Дом получен по наследству
— Продажа единственного жилья (при владении не менее 3 лет — актуально с 2020 года)

✅ Во всех остальных случаях — действует стандартный срок 5 лет

Подробнее о том, когда начинается срок владения недвижимостью, читайте в этой статье.

Это правило позволяет понять, с какой суммы рассчитывается налог при продаже.

✅ Если цена продажи равна или превышает 70% кадастровой стоимости (на 1 января года, в котором происходит продажа),
то налог считается с фактической суммы по договору.

❗ Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости,
то налоговая база будет определяться как 70% от кадастровой стоимости, а не цена по договору.

📌 Ключевые моменты:

✅ Когда берётся кадастровая стоимость

• Всегда используется кадастровая стоимость на 1 января года перехода права собственности, а не даты сделки.
• Для новых объектов, построенных или поставленных на учёт в течение года, берётся кадастровая стоимость на дату постановки на учёт.

🚨 ВАЖНО: Если на дату постановки на кадастровый учёт объекта ещё не была определена кадастровая стоимость, то в этом году правило 70% НЕ применяется. То есть налог считают по цене договора, а не по кадастру.

✅ К кому применяется

• Правило действует и для налоговых резидентов, и для нерезидентов.
• Распространяется на любые объекты недвижимости: квартиры, дома, нежилые помещения, земельные участки.

✅ Если кадастровая стоимость завышена

• Её можно оспорить до сделки в Росреестре или в суде.
• Даже после продажи бывший собственник может оспорить кадастровую стоимость, если она нарушает его права (подтверждено Пленумом ВС РФ №27 от 30.06.2015).

✅ Совет перед сделкой

• Закажите справку о кадастровой стоимости на 1 января года продажи (или на дату постановки на учёт, если объект новый).
• Если стоимость сильно завышена — лучше оспорить её заранее.

Как заказать справку о кадастровой стоимости — читайте далее
⸻

⚖️ Изменения с 2025 года

Согласно пункту 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ,
с 1 января 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент 0,7 до 1,0.

📌 После того как мы определили сумму, подлежащую налогообложению, можно переходить к расчётам.

🔻 Сумму дохода можно уменьшить тремя способами:

⸻

✅ 1. Учёт расходов на покупку
Если недвижимость была приобретена по договору купли-продажи — можно уменьшить доход на сумму, которую заплатили при покупке.
Если недвижимость была подарена, можно учесть расходы дарителя, но только если он является членом семьи или близким родственником.

Важно! Все расходы должны быть подтверждены документами:
📎 расписки, платежки, выписки из банка, договоры и т. д.

⸻

✅ 2. Стандартный налоговый вычет — 1 млн рублей
Если нет подтверждённых расходов, можно применить необлагаемый вычет в размере 1 000 000 руб.

⚠️ Но есть нюансы:
• Нельзя одновременно применить и расходы, и вычет 1 млн руб. по одному и тому же объекту.
• Лимит в 1 млн руб. дается на календарный год. Если вы уже использовали его, второй раз в этом году применить нельзя.
• Допустим: если по дому вы используете расходы — по земле можно применить вычет 1 млн руб.
❌ Но нельзя и там, и там использовать оба способа одновременно.

⸻

✅ 3. Расходы на строительство (если строили дом самостоятельно)
Если вы строили дом сами, можно учесть расходы на строительство.

Но только при условии:
💼 Все затраты должны быть подтверждены документально.
🧾 Чеки, договоры, платежки — обязательно должны быть по конкретному объекту.
⚠️ Налоговая тщательно проверяет, относятся ли расходы к этому дому.

❌ Нельзя использовать:
• чужие чеки
• расходы с других участков
• документы не по теме

Это касается и покупки материалов, и услуг по строительству.

⸻

❗ ВАЖНО

🏡 Дом и земля считаются двумя отдельными объектами недвижимости.
📑 Это как будто вы продаёте два разных объекта, даже если они в одном договоре купли-продажи.
Налог по каждому объекту недвижимости считается отдельно!

👉 Подробнее о всех способах, как не переплатить налог при продаже недвижимости , читайте в нашей статье:

🔗 Вычет при продаже недвижимости: как не переплатить налог

Ставки НДФЛ за 2025 год применяются к доходам, полученным после 01.01.2025 📅

Если вы — налоговый резидент РФ и продаёте недвижимость 🏡, применяется ставка:
✅ 13% — если налогооблагаемая прибыль не превышает 2,4 млн рублей в год.
📌 Прибыль = доход ➖ расходы
или
📌 Прибыль = доход ➖ необлагаемая сумма:
• 1 млн ₽ — жильё, дачи, земля
• 250 тыс ₽ — нежилые помещения

Если прибыль выше 2,4 млн ₽ — сумма превышения облагается по ставке 15% 📈

🔍 Учитываются все продажи в течение года, если их несколько.

⸻

🎁 Получили недвижимость в дар от неблизкого родственника?

💼 Налоговый резидент платит:
🔹 13% — если кадастровая стоимость подаренного объекта до 2,4 млн ₽
🔹 15% — если выше, с суммы превышения

📊 Важно: суммируются все подаренные объекты за календарный год.