Вычет при продаже недвижимости: как не переплатить налог

Покупной вычет уменьшает налогооблагаемый доход, за счёт чего вы можете вернуть часть ранее уплаченного налога.

📉 Как это работает?

Покупной вычет не означает прямой возврат денег. Он уменьшает ваш облагаемый доход. Например:
Вы продали недвижимость и получили доход. Если вы ранее покупали жильё, вы можете уменьшить налогооблагаемую сумму на стоимость покупки, но не более 2 млн рублей.

⸻

📊 Лимит вычета

Максимальная сумма покупного вычета составляет:
• Ранее — 600 000 ₽
• Потом — 1 000 000 ₽
• Сейчас — 2 000 000 ₽ (действует с 2014 года и актуальна на 2025 г.)

❗Если вы использовали вычет до 2014 года, «добрать» остаток нельзя.
❗Если начали пользоваться после 2014 года, остаток можно заявить.

⸻

📌 Когда возникает право на вычет

✅ Квартира на вторичке — с года регистрации собственности.
✅ Новостройка — с года получения квартиры по акту и регистрации собственности.
✅ Дом на участке ИЖС — с года регистрации права на построенный дом.
❌ Участок без строительства — вычет не предоставляется.

⸻

🛠 Что входит в вычет

• Стоимость квартиры/дома.
• При новостройке без отделки — расходы на отделку и материалы.
• При строительстве — расходы на проект, стройматериалы, оплату работы подрядчиков (при наличии договоров и актов).

При покупке на ребёнка — вычет может заявить родитель

Для этого нужно приложить:
• договор купли-продажи
• платёжные документы
• свидетельство о рождении

⸻

🔁 Можно ли перенести вычет?

Да. Если доходов в текущем году не хватило, чтобы использовать вычет полностью — остаток переносится на будущие годы. Это отличие от социальных вычетов, где перенос ограничен.

⸻

⚠️ Ограничения и нюансы

Материнский капитал вычитается из общей суммы.
Например: квартира 2 млн ₽, 600 тыс — маткап. Вычет = 2 млн – 600 тыс = 1,4 млн ₽

Вычет не применяется, если жильё куплено у взаимозависимого лица:
• супруг(а)
• родители
• дети
• родные и сводные братья/сёстры

❌ Покупка апартаментов — вычет не применяется


⸻


🗂 Что нужно для подачи вычета

• Договор купли-продажи или ДДУ
• Подтверждение оплаты (чеки, платёжки)
• Выписка из ЕГРН / свидетельство о праве
• При покупке на ребёнка — свидетельство о рождении

📘 Что такое процентный вычет по ипотеке?

Процентный вычет — это часть имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 4 ст. 220 НК РФ. Он позволяет уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на сумму выплаченных процентов по ипотеке, если заем был использован на покупку или строительство жилья на территории России.

⸻

🏠 На какие объекты распространяется?

Те же, что и в основном (покупном) вычете на 2 млн:
• квартиры, комнаты;
• жилые дома;
• доли в жилых помещениях;
• земельные участки под ИЖС с построенным домом.

📌 Если вы купили земельный участок под ИЖС, вычет возможен после регистрации построенного дома.

⸻

📅 Когда возникает право на вычет?

• Покупка квартиры — после регистрации права собственности (даже если акт был в прошлом году, важна именно дата регистрации).
• Строительство дома — после регистрации дома.
• Покупка у застройщика — после акта передачи и регистрации.

⸻

💰 Лимит процентного вычета

Максимальная сумма — 3 миллиона рублей на одного человека.

Если вы в этом году выплатили, например, 200 000 ₽ процентов — можно получить возврат НДФЛ с этой суммы. И так ежегодно, пока не исчерпаете лимит в 3 млн.

⸻

⏳ Можно подать за прошедшие годы

Вы не обязаны подавать каждый год. Если квартира в ипотеке была куплена 4 года назад, но право зарегистрировали только сейчас, — вы можете собрать справки за все годы, в одном комплекте документов и подать сразу за прошлый год.

⸻

🧾 Особенности до 2014 года

• Если ипотека оформлена до 2014 года, лимит не действует.
• Можно вернуть налог со всей суммы процентов, даже если она превышает 3 млн.
🔹 Но вычет также можно применить только по одному объекту, независимо от даты.

⸻

📉 Один объект = один процентный вычет

Процентный вычет можно заявить только по одному объекту, по которому вы впервые реализуете это право. Независимо от даты — до или после 2014 года.

⸻

♻️ Рефинансирование ипотеки

Если вы рефинансировали ипотеку, вычет сохраняется — ведь объект остается тот же. Главное — цель кредита: покупка жилья в РФ.

Если вы рефинансировали несколько кредитов (ипотека + потребительские), то можно применить вычет пропорционально ипотечной части.

⸻

📄 Документы для вычета

То же, что и на 2 млн:
• декларация 3-НДФЛ (или заявление);
• кредитный договор;
• документы о праве собственности;
• справка из банка об уплаченных процентах по ипотеке;
• платежные документы.

Справку можно получить по заявлению в банке: там будет разбивка тела кредита и процентов за каждый месяц.

⸻

⚙️ Способы получения

1. Через налоговую декларацию.
2. Без декларации — подаете заявление и документы → получаете уведомление → относите в бухгалтерию.
3. Упрощенный порядок через личный кабинет ФНС.

📌 Но: не всегда выгодно использовать упрощёнку — вы можете потерять возможность заявить другие вычеты или расходы от продажи.

⸻

👥 Супруги и процентный вычет

• Каждый супруг может получить до 3 млн по процентам, если у них большая ипотека.
• Вычет можно распределить по заявлению — в любой пропорции.
• Даже если квартира оформлена на одного, при отсутствии брачного договора второй супруг тоже имеет право на вычет.

Важно: процентный вычет по ипотеке можно получить только по одному объекту. Если жена использовала вычет — при следующей покупке использовать сможет только муж.

⸻

🌍 Важное для резидентов

Только налоговые резиденты РФ могут заявлять вычеты.

📌 Если человек был не резидентом в предыдущие годы, но стал резидентом в прошлом году — он может собрать справки за все годы, и заявить вычет за прошлый год, когда был уже резидентом.

⸻

🧮 Как использовать вычет

Вы можете:
✅ вернуть НДФЛ из зарплаты;
✅ уменьшить доходы от продажи имущества (если срок владения < минимального);
✅ перенести остаток вычета на следующие года (если доходов недостаточно);
✅ пенсионеры — в некоторых случаях могут использовать вычет задним числом.