Особенности сделок с недвижимостью, принадлежащей детям

1️⃣ Сделка с детскими долями проводится только через нотариуса

Если среди собственников есть несовершеннолетние дети:

• продажа квартиры;
• продажа доли;
• обмен недвижимости

оформляются только в нотариальной форме.

📌 Даже если продаётся объект целиком, нотариальное удостоверение обязательно.

⸻

2️⃣ Требуется согласие органов опеки и попечительства

Для продажи недвижимости, принадлежащей ребёнку, необходимо получить разрешение органа опеки.

Как правило, опека требует:

• одновременную покупку другого жилья;

  или

• перечисление денег от продажи на счёт ребёнка.

⸻

📈 Жилищные условия ребёнка не должны ухудшаться

Органы опеки проверяют:

• площадь жилья;
• стоимость недвижимости;
• условия проживания;
• район и инфраструктуру.

Новое жильё не должно ухудшать имущественные и жилищные права ребёнка.

⸻

🏠 Материнский капитал и продажа недвижимости

Если использовался материнский капитал

При покупке недвижимости с использованием материнского капитала необходимо:

• выделить доли детям;
• выделить доли супругам;
• оформить права всех членов семьи.

⚠️ Если продать квартиру до выделения долей детям, прокуратура или органы опеки могут оспорить сделку.

Это один из самых частых рисков при продаже семейной недвижимости.

⸻

💰 Кто платит налог при продаже недвижимости супругов

Общее правило

Налог при продаже недвижимости оплачивает титульный собственник — тот, на кого оформлен объект.

⸻

Но супруги могут распределить доход между собой

Супруги вправе:

• распределить доход от продажи;
• подать две отдельные декларации 3-НДФЛ.

Это может быть выгодно для снижения налоговой нагрузки.

⸻

📌 Важно запомнить

Налоговая инспекция иногда требует:

• нотариальное соглашение о распределении доходов.

Однако:

• в ряде случаев принимается простая письменная форма;
• Минфин также разъяснял возможность простой формы соглашения.

⸻

✅ Когда выгодно распределять доход между супругами

Ситуация 1️⃣

Один супруг — налоговый резидент, второй — нерезидент

• налоговый резидент РФ платит НДФЛ от 13%;
• налоговый нерезидент — 30%.

В такой ситуации распределение дохода может существенно снизить налог.

📌 Кто считается налоговым резидентом — разбираем в отдельной статье.

⸻

Ситуация 2️⃣

У одного супруга срок владения истёк, у второго — нет

Например:

• у одного супруга единственное жильё со сроком владения более 3 лет;
• у второго — срок владения ещё не достиг 5 лет.

В таком случае распределение дохода также может быть выгодным.

📌 О сроках владения недвижимостью читайте в отдельной статье.

⸻

Ситуация 3️⃣

Один супруг использовал имущественный вычет, второй — нет

Речь идёт о вычетах:

• на покупку жилья;
• на ипотечные проценты.

Если один супруг сохранил право на вычет, это может уменьшить налог при продаже недвижимости.

⸻

⚠️ Когда имущественный вычет применять нельзя

Вычет не применяется в случаях:

❌ Покупка у взаимозависимых лиц

Например:

• у близких родственников;
• у взаимозависимых лиц.

⸻

❌ Использование материнского капитала

Вычет не предоставляется на сумму, оплаченную средствами маткапитала.

⸻

❌ Оплата за счёт работодателя

Если недвижимость приобреталась за счёт средств работодателя, имущественный вычет также не применяется.

⸻

📄 Когда супруги и дети могут не подавать декларацию

Ситуация 1️⃣

Истёк минимальный срок владения

Срок владения оценивается отдельно:

• у каждого супруга;
• у каждого ребёнка.

⸻

Ситуация 2️⃣

Стоимость продажи менее 1 млн рублей

При этом обязательно учитывается правило:

• 70% кадастровой стоимости;
• а в некоторых регионах — 100%.

📌 Например, особые правила действуют в Калининградской области.

⸻

Ситуация 3️⃣

Применяется Закон №382-ФЗ от 29.11.2021

Если соблюдаются условия закона, семья может быть освобождена от уплаты НДФЛ независимо от срока владения (подробнее в статье).

⸻

⏳ Как считается срок владения недвижимостью

При разделе имущества супругов

Срок владения считается:

• с даты первоначальной покупки недвижимости в совместную собственность.

📌 Не имеет значения, на кого из супругов был оформлен объект.

⸻

Если квартира куплена по ДДУ до брака

Если один супруг:

• приобрёл квартиру до брака;
• оформил ДДУ до брака;

то такая недвижимость не считается совместной собственностью, даже если ипотека выплачивалась в браке.

⸻

Как считается срок владения у детей при использовании маткапитала

Если доли детям выделены в рамках использования материнского капитала:

• срок владения детей считается с той же даты, что и у владельца сертификата или его супруга.

Основание:
Федеральный закон №259-ФЗ от 08.08.2024.

⸻

📌 Главное запомнить

Дети являются такими же налогоплательщиками, как и взрослые.

Однако:

• декларации;
• уплату налогов;
• взаимодействие с налоговой

за несовершеннолетних детей осуществляют их законные представители.

⸻

💬 Итог

Сделки с детскими долями требуют особого внимания:

• к нотариальному оформлению;
• к согласованию с органами опеки;
• к требованиям по материнскому капиталу;
• к налоговым последствиям.

Перед продажей недвижимости с участием детей рекомендуется заранее проверить структуру собственности, сроки владения и возможные налоговые риски.